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789游戏下载-优客工场冲刺联合办公第一股,会比WeWork更幸运吗?

2020-01-10 17:34:45

来源:大宛新闻  

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789游戏下载-优客工场冲刺联合办公第一股,会比WeWork更幸运吗?

789游戏下载,导读:互联网时代,上演了高开低走戏码的企业与行业数不胜数,近几年,共享经济可谓是最有代表性的一种。从uber为代表的的网约车,到摩拜类共享单车,再到wework共享办公,讲故事拉融资遇冷再花样百出的提出精细化运营,套路谁都有,然而不是谁都能逻辑硬到上市敲钟,最近,又有一家公司想要冲刺ipo了。

2019年12月11日,国内共享办公优客工场向美国证券交易委员会(sec)提交了招股书,拟定在纽约证券交易所挂牌上市,其证券代码为“uk”,暂定筹资1亿美元。

沸沸扬扬的赴美上市消息散布了一年后,这只靴子终于要落下了,这也意味着优客工场将领先于全球共享办公鼻祖wework,成为第一家真正ipo的共享办公品牌。

招股书中优客工场对于自己的定位是:“中国最大的联合办公社区运营商。”

共享办公空间通俗来说就是“二房东”空间运营的商业模式,主要的营收都来自于办公室租赁模式,即从写字楼承租,经过包装后分租给个人或者公司,从中赚取房租差价。

而优客工场不同于普通租赁,不是简单的空间运营,而是“空间运营+非空间业务”双模式运营。其中,空间运营板块包含直营模式和轻资产模式两类。

财务状况堪忧,三年累亏13.9亿

优客工场招股书显示:

优客工场2017年公司总营收为1.67亿元,2018年公司总营收为4.48亿元;2019年前三季度营收8.75亿元。

同期净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元和5.73亿元,亏损总额为13.91亿元。

对比wework2016年净亏4.30亿美元,2017年净亏9.33亿美元,2018年净亏19.27亿美元,优客工场看起来亏损“没那么厉害”。至于亏损原因,优客工场在招股书中将重大损失解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。

现金流同样不乐观,截至19年9月底,优客工场账上的现金和现金等价物等为2.08亿元,而今年前9个月经营活动现金净流出则为2.32亿,随着其继续追求快速增长,优客工场将继续在这样一个状态下运营,而且其大部分空间都是不成熟的,现金流不稳定。

若按照目前的消耗速度,优客工场的现金仅能维持公司运营到明年上半年。

获得新融资对于优客工场来说迫在眉睫。

共享办公空间的房租是主要的硬性成本,调节空间不大。对于优客工场来说,资金紧张的问题,更大的希望是能够获得新一轮的融资或者上市。

作为第一个冲击上市的共享办公空间,优客工场的市值大概率会被资本市场以wework进行对标,这对优客工场来说并不是一件好事。

wework的估值,随着上市失败,一路从470亿美元跌到了80亿美元。

而且,wework的营收体量至少为优客工场的18倍。

这也意味着,如果以wework为对标,优客工场的估值可能最高为5亿美元,远远低于上一轮融资后30亿美元的估值。

营收状况

招股书显示,其业务主要分为三部分:办公空间会员服务(即租金)、营销和品牌服务和其他,办公空间收入为主要营收来源在。

截至9月30日,优客工场在国内和新加坡的42个城市中拥有办公空间共197个,在运营的为171个,工位7.27个。

截至2019年9月30日,其整体出租率分别约为79%和83%,有报告指出,联合办公企业想要达到盈亏平衡,出租率平均需达到85%,而优客工场想要达到理想的出租率,显然还有些差距。

单从成本结构上,“二房东”的商业模式已经被验证不成功。优客工场在空间开拓上已经放慢了脚步,开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值。

有意思的是,非空间业务的营收增长迅猛,到19年已经和空间业务不相上下了。

轻资产转型

和多数办公空间一样,优客工场同样走在向轻资产转型的路上。

根据招股书数据,截至2019年9月30日,优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个,轻资产总面积为138,700㎡,占总面积的22.8%,轻资产比例的提升,已经成为优客工场营收和利润的主要增长动力。

截至2017年末、2019年9月30日,优客工场运营和储备的轻资产比例

数据来源:优客工场招股书

降低成本,多元化收入来源

在2019年前九个月,优客工场租金收入为4.2亿,租赁成本为6亿,全年折合增速分别为40%和29%,租金和租赁成本增速大幅度放缓。

wework上市失败的一个很重要的原因是其对于租金收入过于依赖,优客工场长期以来也存在这个问题,除了减少出租成本,优客工场还进行了多元化尝试。

2018年12月优客工场收购了一家数字整合营销公司省广众烁,价格为1.5亿元,并迅速成为优客工场租金外的第二块主营业务,并降低租金收入占比降低到48%。

但是优客工场在其招股书中的风险提示中也写道:2019年,省广众烁前四名客户贡献的收入超过其总营收的90%,营销和品牌分部收入依赖省广众烁大客户,依旧没有从根本上解决收入单一的问题。

从需求端来看,优客工场认为自己抓住了时代机遇,主要有四个方面的原因。

第一、 联合办公,符合中国城镇化进程和人口流动趋势下的行业增长大势。

参考基汇资本数据,到2025年,中国城镇化水平的目标比例将达到70%。照此速度,2030年将新增200余个人口超过100万的城市。巨大的城市增量人口,将给联合办公行业带来巨额的市场增量。

而wework对标全球,美国已经是公认的全球城市化程度最高的国家,到2018年的城市化率为83%。两个国家在城市化发展的进程不同,就会直接导致在相应土壤上生长出来的企业有所不同,中国的联合办公运营商生存、发展、崛起依然有巨大的推动力。

第二、z时代来临,新新人类对办公空间要求更高。

数据显示,2018年,中国互联网z世代的人口已经超3.3亿,这一代年轻人正在成为社会的主要劳动力,他们追求更高的生活质量、更紧密的协作、更优质的办公环境、更融入社群的生活方式。

而优客工场提供了新型办公空间,集合了办公与社群服务为一体,甚至面对自己的用户做起了社区电商。

第三、中国中小企业井喷式的增长。

数据显示,近五年来中国新增企业数以22%的年复合增长率高速增长。2018年,新注册企业数量达到了672万家。

租赁对于中小企业是一笔不小的经济负担,优客工场正好提供了更灵活、资源利用率更高的办公空间。

第四、从行业来看,自2014年起,在双创政策和资本助推下,国内的联合办公行业迎来了爆发式增长。

有市场统计显示,2018年国内联合办公企业融资金额近人民币68亿元。国内联合办公场所成为促进创新创业发展的新高地。

再加一个人情方面的利好,与wework的创始人出走、软银当家不同,招股书显示,毛大庆及其妻子白小红旗下的控股集团实益持有46314990股普通股,持股比例35.27%。

优客工场的投资结构包括红杉资本中国基金、真格基金、诺亚财富、创新工场、王思聪的普思资本等数十家国内知名投资机构。股东阵容,如沈南鹏、徐小平、李开复、汪静波、盛希泰、俞敏洪等等。这些精英们所代表的背后的资本运作能力、资源调动能力,也是领域豪华阵容了。

在共享的风口上能飞得多高,行业遇冷时就坠落的多快。

优客工场与上市搁浅前的wework盈利模式本质并无不同,亏损情况与现金流状况也同样糟糕,作为中国联合办公的“独角兽”企业,能否在中国式国情与人情环境下冲击上岸,能否在国际资本市场上获得更多关注和认可。

未来未可知,结果仍值得期待。

资料参考:

王舷歌 赵宇.深响.巨亏之外的优客工场:一半收入靠整合营销公司,商誉高企

ellie 晨曦 银昕.proptech研习社.翻完优客工场352页招股书,我们发现了7大秘密

火箭财报.冲击共享办公第一股 优客工场会重蹈wework覆辙吗?

叶尔网

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